용적률을 쉽게 알아 봅시다 (Feat 1기 신도시)

 

용적률 ( Floor Area Ratio )

용적률 = 지상층 연면적 / 대지면적 * 100

 

간단하게 생각해 보겠습니다.

 

대지면적을 100개의 필드라 생각하고 그 중 50개의 필드에 1층 건물이 있다고 가정하면

이는 용적률 50%가 됩니다.

 

대지면적을 100개의 필드라 생각하고 25개 필드를 사용하여 2층 건물을 올렸다고 가정하면

이는 용적률 50%가 됩니다.

 

대지면적을 100개의 필드라 생각하고 25개 필드를 사용하여 4층 건물을 올렸다고 가정하면

이는 용적률 100%가 됩니다.

 

대지면적을 100개의 필드라 생각하고 100개 필드를 사용하여 2층 건물을 올렸다고 가정하면

이는 용적률 200%가 됩니다.

 

 

쉽게 설명하기 위해 예시를 들었지만 명칭이 갖는 의미는 정확히 알고 계시는게 좋습니다.

용적률 산정시 연면적의 경우 지하층이나 사람이 상시 거주하는 공간이 아닌 경우에는 산출 면적에서 제외 됩니다.

 

용적률이 높을 경우 동일 대지면적에 비해 건물이 높게 올라가게 됩니다.

 

 

용적률이 높다고 마냥 좋은건 아닙니다.

그에 따른 장,단점이 명확하게 존재 합니다.

 

건설사 입장에선 당연히 용적률이 높은게 좋습니다.

대지면적 대비 건축물을 높이 그리고 세대수를 많이 분양할 수 있기 때문 입니다.

 

이것만 홍콩

 

홍콩의 닭장 아파트를 들어 보신적 있으신가요?

홍콩은 인구 밀도가 높기로 유명한 나라 입니다.

 

홍콩 아파트의 평균 용적률은 500 ~ 1500%라고 합니다.

 

우리나라의 경우 200% 정도의 용적률을 보이고 있었으나

최근 500% 로 건축된 아파트들이 늘고 있습니다. 향후 더 높아질 수 있습니다.

 

1기 신도시가 재건축 진행시 500% 정도의 용적률로 진행될거라는 예측이 있습니다.

뉴스에서 낮은 용적률로 인해 재건축에 어려움이 있다는 얘기를 들어 보신적 있으실 것 입니다.

 

예를들어 용적률 200% 제한에서 200% 를 사용한 1기 신도시 아파트라면

재건축시 발생 비용을 거주민이 전액 부담해야 하는 경제적 어려움이 발생 합니다.

 

용적률이 500%로 상향 된다면 추가 세대수가 들어오기 때문에

재건축시 발생하는 부담 비용을 낮출 수 있습니다. 이러한 이유로 1기 신도시 재건축이 지연되고 있었으나

최근 용적률 상향 조정이라는 기사를 접할 수 있는 것으로 보아 조만간 진행될꺼라 생각해 봅니다.

 

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근데,

용적률 높으면 마냥 좋을까요?

 

개인적인 대답은 NO 입니다.

먼저 제일 갑갑해 지는건 교통 입니다.

 

예를 들어 보겠습니다. 항상 막히던 사거리 교차로에 4층짜리 오래된 아파트 5동 짜리가 있다고 하겠습니다. (약 50세대)

해당 단지가 재건축되어 40층 짜리 3동(약 500세대) 이 생겼다고 가정해보면,

항상 막히던 사거리 교차로는 더욱 막히게 될것 입니다. 그리고 그 옆에 있던 아파트도 재건축을 진행중이고요. 

(아침 출근 시간 아파트에서 나오는 차량 행렬)

 

교통의 흐름을 개선한다는건 쉬운일이 아닙니다.

정비하기 쉽지 않으니까요.

 

 

대한민국은 지방이 소멸하고 있는 추세 입니다. 인구가 감소한다는건 무서운 일 입니다.

서울 아파트 용적률이 높아지면 그 만큼 인구가 집중된다는 얘기 이기도 합니다.

 

최근에는 일자리가 없어 사람이 없다는 얘기가 있습니다. (지방)

 

기업 입장에서는 반대 입니다.

사람이 없는데 지방에 있을 수가 없습니다.

 

용적률이 높아진다는건 인구가 밀집된다는 얘기 입니다. 더 빠른 속도로 지방은 소멸될 것입니다.

 

 

용적률을 상향 조정하는건 포퓰리즘에 의한 것이 아닌

도시계획을 정말 잘 수립하고 진행해야 합니다. 되돌릴 수가 없습니다.